Asunnon vuokralle laittaminen Espanjassa

30 tammi 2019

Mitä olisi hyvä tietää ennen kuin laittaa Espanjasta ostetun asuntonsa vuokralle? Tässä blogikirjoituksessa käymme läpi huomioitavia asioita, kuten asunnon ja vuokralaisen rekisteröinti, kulujen maksaminen, välityspalkkiot, verotus ja sopimustyypit. Myös hieman vuokralaisten ja vuokranantajien tärkeimpiä oikeuksia on koottu tähän eri lähteistä.

Asunnon vuokraaminen lyhytaikaisesti vaatii asunnon rekisteröimisen loma-asuntorekisteriin. Lisenssin saamisessa kestää noin kolme kuukautta. Rekisteröintiin tarvitaan asumiskelpoisuustodistus jonka saa asunnon oston yhteydessä ja joka on voimassa 10 vuotta kerrallaan. Uudisrakennusten osalta todistuksen saa rakennuttajalta, käytetyn asunnon ostossa myyjältä. Lisenssin lisäksi saat kyltin, joka ripustetaan lain vaatimuksesta oven pieleen. Asunnon avaimet luovuttava henkilö tapaa vuokralaiset henkilökohtaisesti ja varmistaa että kaikki lainvaatimat tiedot sekä allekirjoitus on otettu ylös. Tämä on omistajan vastuulla mutta avaintenluovuttaja varmistaa omistajan puolesta asian. Vuokralaisten rekisteröinti on pakollista Espanjassa. Kaikilta yli 16 vuotiailta vuokralaisilta tulee ottaa passin kopio, henkilötodistuksen numero, nimi, sukupuoli, syntymäaika, kotimaa sekä asunnon vuokrauksen ajankohta ylös. Nämä tiedot toimitetaan paikalliselle poliisille. Myös asunnon omistajan vastaavat henkilötiedot sekä allekirjoitus tulee niinikään toimittaa viranomaisille.

Jos vuokraat Espanjassa olevaa asuntoasi tulee sinun myös ilmoittaa verottajalle vuokratulosi verotusta varten. Ilmoitus tehdään neljä kertaa vuodessa, mikäli et ole residentti. Mikäli taas olet Espanjassa pysyvästi asuva ja siellä verovelvollinen, teet ilmoituksen vuosittaisen veroilmoituksesi yhteydessä. EU:n kansalaiset ovat oikeutettuja vähentämään vuokratuloveroista mm. siivouskuluja ym. asunnon vuokraamisen yhteydessä aiheutuvia kuluja. Suomen ja Espanjan välinen uusi verosopimus on jo voimassa ja tarkoittaa sitä, että Suomessa asuvan henkilön omistamasta kiinteistöstä Espanjassa saadusta tulosta menee uuden verosopimuksen myötä veroa Suomen veroprosentin mukaisesti, joka on 30% tai 34% riippuen pääomatulon määrästä. Ensin maksetaan 19 prosentin vero neljä kertaa vuodessa Espanjassa ja Suomessa vuosittaisessa veroilmoituksessa sitten maksetaan näiden kahden veroprosentin välinen erotus. Vuoden 2019 verotukseen sisältyy jo keväällä 2020 maksettavaksi tuleva tulovero Suomeen Espanjasta saaduista vuokratuloista tai myyntivoitoista.


Yleensä vuokralainen maksaa käyttämänsä sähkön. Joko sähkö- ja vesilasku laskutetaan omistajan tililtä ja vuokralainen maksaa nämä omistajalle takaisin tai laskuihin vaihdetaan vuokralaisen tilinumero ja ne menevät suoraan vuokralaisen tililtä. Tämä kannustaa hoitamaan laskut, sillä jos niitä ei maksa ja sähko katkaistaan, niin sen uudellen kytkentä on kallista ja tulee vuokralaisen maksettavaksi. Omistaja maksaa yhtiövastikkeen, kiinteistöveron (IBI) ja lain vaatiman vakuutuksen asuntoon. Yleensä vakuutus ei kata vuokralaisen asuntoon tuomaa irtaimistoa. Asuntoon saattaa kuulua parkkipaikka tai erillinen varasto. Sopimukseen kannattaa kirjata käyttoikeus näihin, jos ne sisältyvät hintaan.

Erilaiset sopimustyypit ja välityspalkkio

Määräaikaiset vuokra-asunnot on yleensä jaettu selkeästi kahteen kategoriaan: lomailevat viikkoturistit sekä joitain kuukausia kestävät määräaikaissopimukset. Viikkovuokran hinta saattaa kesäkuukausina olla sama kuin talvella kuukauden vuokra. Muutaman kuukauden kuukausivuokran hinta on myös selkeästi kalliimpi kuin pitkäaikaisessa sopimuksessa.

Pitkäaikainen sopimus tehdään yleensä 11 kuukaudeksi ja sitä voi vuokralainen jatkaa halutessa aina kolmeen vuoteen asti. Tästä pitää ilmoittaa 30 päivää ennen sopimuksen loppumista. Sopimus jatkuu samoilla ehdoilla vuokralaisen niin halutessa kolme vuotta. Vuokralaisen oikeudet ovat vahvat Espanjassa ja heitä on vaikea saada ulos asunnosta, vaikka he eivät täyttäisi sopimuksen ehtoja. Tästä syystä asunnon omistajan kannattaa yleensä varmistua vuokralaisen maksukyvystä. Ennen sopimuksen tekoa voi vaatia jonkinnäköistä todistusta tuloista: eläke, palkka tai saldo tililllä. Vuokralainen ei voi alivuokrata asuntoa edelleen, mutta hänellä on oikeus majoittaa sinne ystäviä ja sukulaisia.

15-20% prosentin välityspalkkio kuukausivuokrasta on melko yleinen ja sen maksaa vuokralainen ellei toisin ole sovittu.. Yleensä palkkiosta sopivat vuokranantaja ja asuntovälittäjä keskenään. Välittäjän kautta vuokrattu asunto siivotaan aina välittäjän palkkaamalla siivoojalla, josta maksetaan erillinen siivousmaksu ellei sen ole ilmoitettu kuuluvan hintaan. Siivooja suorittaa usein myös samalla asunnon tarkistuksen. Asunnot vuokrataan yleensä kalustettuina ja varusteltuina, joten välittäjän kanssa voi neuvotella mitä varustelutasoon kuuluu. Vuokran lisäksi vesi ja sähkölaskut hoidetaan välittäjän kautta, jollei ole sovittu muuta käytäntöä. Vuokraan eivät sisälly muut asumiseen kuuluvat kulut kuin erillisesti sovittuina. Välityspalkkio pitkäaikaisesta vuokrahuoneistosta on yleensä kuukauden vuokra, lyhytaikaisista vuokrahuoneistoista summa on suhteutettu vuokraan ja vuokra-aikaan.

Sopimuksen päättyminen

Lain mukaan vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus kesken kauden sen jälkeen kun sopimusta on kestänyt kuusi kuukautta. Lähdöstä pitää kertoa kirjallisesti kuukausi ennen ja sopimuksen täyttymättömästä loppuajasta korvata omistajalle yhden kuukauden vuokraa vastaava summa per jäljelle jäänyt vuosi. Jos siis sopimuksesta jäi esimerkiksi neljä kuukautta “käyttämättä" niin vuokralainen maksaa omistajalle kolmanneksen kuukauden vuokrasta. Asunnon omistaja voi lopettaa vuokrasuhteen kesken sopimuskauden vain jos hän tarvitsee asunnon oman perheen käyttöön. Tästä hänen pitää ilmoittaa kaksi kuukautta ennen. Tämä on kuitenkin mahdollista aikaisintaan vuoden kuluttua vuokrasopimuksen voimaantulosta.

Vuokraisäntä ei voi mennä asuntoon ilman vuokralaisen lupaa eikä vuokralaisen tarvitse päästää vuokranantajaa sisälle vaikka olisi kotona. Sopimuksessa yleensä mainitaan, että ilmenneen vian korjausmiehet vuokralaisen pitää päästää asuntoon. Sopimusta tehdessä maksetaan omistajalle yleensä yhden kuukauden vuokratakuu kattamaan mahdolliset vuokralaisen aiheuttamat tuhot asunnossa. Asunnon normaali kuluminen kuuluu asiaan ja siihen ei voi asunnon omistaja käyttää takuuvuokraa. Jos asunnossa on kodinkoneita, niin niiden mennessä epäkuntoon on omistajan ne korjautettava tai korvattava. Ainoastaan, jos vika johtuu huonosta käytöstä, on vuokralainen vastuussa tai jos sopimukseen on kirjattu, että ne ovat vuokralaisen vastuulla.


Lähteet::http://www.koti-auringossa.com/asunnon-vuokraaminen-espanjassa/, https://espanja.com/ostaminen-vuokraaminen/asunnon-vuokraaminen-osa-1-2-lyhytaikainen-vuokraus/, https://www.interlaki.es/kiinteistojen-vuokraus-espanjassa/, https://www.spain-holiday.com/rentalbuzz/government-target-registration-and-taxes-on-holiday-rentals, https://www.spanishpropertyinsight.com/2018/08/23/legally-renting-out-property-in-spain/ https://www.spanishsolutions.net/blog/businesses-in-spain/the-new-legal-procedure-for-holiday-rentals/, https://www.spanishsolutions.net/blog/legal-issues-in-spain/tourism-licence/

Asuntokohteet

 Tilaa uutiskirje