Espanjan asuntohintojen pohjakosketus oli 2013, mutta onko vielä hyvä hetki ostaa oma asunto Espanjasta? Blogi-sarja osa 2/3

• Espanjan asuntomarkkinoiden kehitys 2000 luvulla.
• Onko nyt hyvä hetki ostaa oma asunto Espanjasta?

Espanjan asuntohintojen pohjakosketus 2013, Blogi-sarja osa 2/3

{image-pan}

Espanja asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen ja sitä seurannut asuntohintojen romahdus tuntuivat koko Euroopassa. Kuten edellisessä blogissa kerroimme, Espanjan pankkisektori olisi romahtanut ilman EU:n apua vuonna 2012. Tässä blogissa keskitymme asuntojen hintakehitykseen ja annamme lopussa oman arviomme olisiko nyt hyvä hetki sijoittaa Espanjaan.

Espanjan asuntojen hintojen voimakas nousu ajoittuu 2000 luvun alkupuolelle. Vuodesta 2003 vuoteen 2008 asuntojen hinnat nousivat alueesta riippuen jopa 70%. Koko Espanjassa asuntohintojen korkein taso oli 2008. Kun keskitytään suomalaisten suosimiin alueisiin; Costa del Solilla Malagan alueeseen ja Costa Blancalla Alicanten alueeseen, niin Malagassa huippuvuosi oli 2008 ja Alicanten alueella asuntojen hintojen huipputaso oli vuotta myöhemmin eli 2009.

Tämä jälkeen asuntojen hinnoista hävisi keskimäärin 40-50%, eli asuntojen hinnat käytännössä puolittuivat. Joissakin tapauksissa pankin realisoimia, velan vakuutena olleita asuntoja sai jopa -70% alle huippuvuosien hintapyyntöjen. Hintojen pohjakosketus oli alueesta riippuen vuosina 2012-2014.

{image-right}

Kun keskitytään asuntorakentamiseen ja uusien asuntojen myyntimääriin sekä niiden hintakehitykseen Alicanten alueella, niin voimme todeta, että vuonna 2006 myytiin uusia asuntoja yhteensä 35 843 kpl. Näiden uusien asuntojen keskihinta oli 152t€. Kun tätä vertaa koko Suomen uudisasuntotuotantoon, joka on pitkän ajan keskiarvona 2000-2017 ollut noin 12 000 uutta kerrostalo-osakehuoneistoa ja noin 11 000 omakotitaloa vuodessa, niin ymmärtää kokonaisvolyymin paremmin.

Kun hinnat romahtivat vuonna 2013 ja elettiin syvintä asuntolamaa Espanjassa, niin Alicantessa edelleen rakennettiin. Uusien asuntojen myyntimäärissä saavutettiin alin taso, mutta silloinkin Alicanten alueella myytiin yhteensä 3521 kpl uusia asuntoja. Tämä on 1/10 osa verrattuna huippuvuoteen, mutta kuitenkin määrä on aika iso. Uusien myytyjen asuntojen keskihinnat oli tuolloin 142t€. Tänä vuonna Q1-Q3 on myyty 3815 uutta asuntoa eli koko vuoden arvio on reilussa 5000 uudessa asunnossa. Alkuvuoden keskihinta on ollut 203t€.

Mihin nyt ollaan menossa? Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti vuodesta 2014 asti. Hintojen nousu on ollut keskimäärin 5-7% vuodessa. Kokonaismarkkinassa kun huomioidaan uudet ja käytetyt alueella olemme vielä noin 25% alle huippuvuosien hintatason. Käytännössä Alicanten maakunnassa tämä tarkoittaa, että käytettyjen asuntojen hinnat ovat noin 30-35% alle huippuvuosien hintatason ja uusien asuntojen osalta hinta on n. 10% alle huippuvuosien. Uusien asuntojen hintoihin vaikuttavat tällä hetkellä eniten rakennusmaan ja rakennuskustannusten hintojen nousu. Samoin uusien asuntojen varustelu on parantunut huomattavasti verrattuna 10 vuoden takaisiin aikoihin. Myös rakennusstandardit ovat kiristyneet ja parantuneet, tästä kerromme lisää seuraavassa blogissa.

Kokonaisuutena kun katsotaan Costa Blancan tilannetta sijoittajan näkökulmasta, niin uudisrakentamisen osalta Torreviejan ja Costa Blanca ranta-alueet ovat täyttyneet. Uusia upeita, asuinalueita rakennetaan, noin 2-4 kilometriä sisämaahan rauhallisemmille alueille. Kun tilaa on, niin uima-allasalueet, kuntosalit ja viheralueet ovat todella näyttäviä. Rannan läheisyyteen rakennetaan myös, mutta silloin katsomme alueita, jotka ovat n. 10-15 kilometriä Torreviejan pohjois- tai eteläpuolella. Uudiskohteiden hinnat ovat jatkaneet nousemista, vuosittain hinnannousu on ollut n. 5-7%. Tästä huolimatta näiden uusien asuntoalueiden rakentaminen väljemmille alueille avaa oivan mahdollisuuden laadukkaaseen asumiseen, palveluiden lähettyvillä ja kuitenkin edelleen hyvin kohtuulliseen hintaan.

{image-right}

Käytettyjen asuntojen osalta Torreviejan keskustan alueella on edelleen mahdollisuus hyödyntää asuntohintojen romahtaminen. Hinnat ovat edelleen noin 35% alle huippuvuosien hintapyyntöjen. Hyvien keskustakohteiden kysyntä on kuitenkin kasvanut voimakkaasti, joten näihin mahdollisuuksiin pitää kuitenkin tarttua todella nopeasti. Asuntoihin pitää myös valmistautua tekemään perusteellinen remontti. Tämän jälkeen asunnot ovat hyvin kiinnostavia vuokrakohteita, niin pitkäaikaiseen kuin lyhytaikaiseen vuokraukseen.

Seuraavassa blogissa kerromme tarkemmin rakennusstandardien parantumisesta ja millaisia säädöksiä uudisrakentamiseen liittyy.

Lähteenä käytetty Espanjan elinkeinoministeriön virallisia tilastoja: www.fomento.gob.es